바둑에서 ‘사활(死活)’이란 내 돌이 살아있는지 죽어있는지를 판단하는 것이다. 겉으로 보기엔 멀쩡해 보이는 돌도, 두 집을 만들 공간이 없으면 이미 죽은 돌이다. 사활을 잘못 읽으면 죽은 돌에 계속 수를 붓다가 다른 곳을 다 잃는다. 반대로 살 수 있는 돌을 포기하면 공짜로 집을 내주는 셈이다.
요즘 부동산 수익 모델로 단기임대 사업에 관심을 갖는 사람들이 많다. 에어비앤비 같은 플랫폼을 통해 장기 세입자 대신 관광객이나 출장자에게 짧게 방을 빌려주는 방식이다. 장기임대보다 수익률이 높다는 말도 있고, 요즘 외국인 관광객이 늘면서 좋은 기회라는 말도 들린다. 그런데 시작하기 전에 사활부터 따져봐야 한다. 이 돌이 살 수 있는 자리인지, 죽을 자리인지를.
판이 바뀌었다 — 2026년 단기임대의 새 규칙
바둑에서 규칙이 바뀌면 기존 전략도 통째로 재검토해야 한다. 2026년 단기임대 시장은 딱 그 상황이다.
에어비앤비는 2026년 1월 1일부터 영업신고증을 제출하지 않은 숙소의 예약을 전면 차단했다. 이전까지는 신고 없이 운영하는 숙소도 플랫폼에 올라와 있었지만, 이제는 합법적으로 등록된 숙소만 예약을 받을 수 있다. 서울시는 공익감시단과 관광경찰 합동 단속을 통해 무허가 숙박업 적발 건수를 늘리고 있고, 제주도는 불법 공유숙박 단속을 주 3~4회 수준으로 상시화하고 있다.
여기서 중요한 사실 하나. 오피스텔은 지역을 불문하고 에어비앤비 호스팅이 금지다. 건축법상 상업 시설로 분류되는 오피스텔에서 단기임대를 운영하다 적발되면 규제 당국의 단속과 처벌 대상이 될 수 있다. “오피스텔 사서 에어비앤비 돌리면 된다”는 말이 예전에는 통했을지 몰라도, 지금은 이미 죽은 수다.
사활 판단 첫 번째 — 이 자리가 살 수 있는 자리인가
바둑에서 사활의 핵심은 두 집을 만들 수 있는 공간이 있느냐다. 공간이 없으면 아무리 수를 둬도 살지 못한다. 단기임대에서 그 공간은 입지다.
단기임대 수요가 실제로 있는 입지의 조건은 크게 세 가지다. 첫째, 외국인 관광객이 오는 동선에 있는가. 명동·홍대·이태원·을지로 같은 서울 핵심 관광권, 혹은 부산 해운대·전주 한옥마을처럼 외국인 방문이 집중되는 지역이 여기에 해당한다. 둘째, 출장·비즈니스 수요가 있는가. 강남·여의도 같은 업무지구는 단기 출장자 수요가 꾸준하다. 셋째, 접근성이다. 지하철역에서 도보 10분 이내, 공항버스 정류장이 가까운 곳이 실질적인 예약률 차이를 만든다.
반대로 외국인 관광객도 없고 비즈니스 수요도 없는 지방 외곽 주거지역에서 단기임대를 시작하는 건, 두 집 만들 공간이 없는 자리에 돌을 놓는 것이다.
사활 판단 두 번째 — 수익 구조가 진짜 살아있는가
겉에서 보면 단기임대가 장기임대보다 수익률이 높아 보인다. 월세 100만 원짜리 방을 하루 10만 원에 빌려주면 한 달에 300만 원도 가능하다는 계산이 나온다. 그런데 이 계산에는 빠진 것들이 있다.
청소비가 있다. 게스트가 체크아웃할 때마다 전문 청소를 해야 하고 보통 1회 4~8만 원 수준이다. 게스트가 하루씩 머물고 떠난다면 청소비만 한 달에 100만 원을 훌쩍 넘길 수 있다. 소모품도 있다. 수건, 침구, 어메니티는 계속 교체해야 하고 마모도 빠르다. 플랫폼 수수료도 있다. 에어비앤비는 호스트에게 통상 3% 수준의 수수료를 부과하지만, 게스트 수수료까지 합치면 전체 거래 금액의 15% 안팎이 플랫폼으로 빠져나간다. 그리고 공실이다. 성수기와 비수기 차이가 크고, 예약이 없는 날은 수익이 0이다.
이 모든 것을 빼고 나서도 장기임대보다 수익이 더 남는가를 냉정하게 계산해봐야 한다. 관리에 시간을 직접 써야 하거나 청소·운영을 위탁해야 한다면, 그 비용이 추가 수익을 상당 부분 잠식한다.
사활 판단 세 번째 — 법적으로 살 수 있는 돌인가
바둑에서 규칙을 어기면 그 돌은 무효가 된다. 단기임대도 법적 요건을 갖추지 못하면, 수익이 나고 있어도 언제든 무너질 수 있는 돌이다.
현행법상 내국인을 대상으로 한 단기 숙박 공유는 원칙적으로 허용되지 않는다. 합법적으로 운영할 수 있는 주요 유형은 이렇다. 외국인관광 도시민박업은 단독주택·다가구주택에서 외국인에게만 숙박을 제공하는 방식으로, 호스트가 실제 거주하면서 운영해야 한다는 조건이 붙는다. 아파트·연립·다세대주택은 이 유형으로 등록이 불가능하다. 농어촌민박업은 농어촌 지역에서 실제 거주하는 주민이 빈 방을 빌려주는 방식으로, 도시 지역에는 해당되지 않는다.
관할 구청에서 영업신고증을 발급받을 수 있는 유형인지를 먼저 확인하는 것이 출발점이다. 사업자등록증은 영업신고증이 아니다. 이 둘을 혼동해서 운영하다 적발되는 사례가 적지 않다.
살 수 있는 돌과 죽은 돌을 구분하는 법
시작하기 전에 스스로 체크해볼 수 있는 기준이 있다. 내 물건이 에어비앤비 영업신고증을 받을 수 있는 유형인가. 오피스텔이나 아파트라면 현행법상 불가능하다. 입지 반경 1km 안에 실제로 외국인 관광객 또는 단기 출장 수요가 있는가. 청소·소모품·플랫폼 수수료를 모두 빼고도 장기임대보다 월 수익이 더 나는가. 운영에 들어가는 시간과 에너지를 비용으로 환산했을 때도 수익이 남는가.
이 네 가지에 모두 “그렇다”고 답할 수 있는 경우는 생각보다 많지 않다. 그리고 그 조건을 갖춘 자리라면, 단기임대는 충분히 살아있는 돌이 된다.
마치며 — 살 수 있는 돌인지 먼저 확인하고 두어라
바둑에서 사활을 모르고 두면, 이미 죽은 돌에 수를 낭비하거나 살 수 있는 돌을 공짜로 내준다. 단기임대도 마찬가지다. 무조건 수익이 높다는 말만 듣고 시작하는 건, 사활을 확인하지 않고 돌을 놓는 것과 같다.
2026년 현재 단기임대 시장은 규제가 명확해지는 방향으로 가고 있다. 합법적으로, 제대로 된 입지에서, 수익 구조를 철저히 계산하고 시작하는 사람에게는 기회가 남아있다. 그 조건을 갖추지 못한 채 시작하는 건, 처음부터 죽은 돌을 두는 셈이다.
살 수 있는 돌인지 먼저 확인하고 두어라. 그것이 바둑의 기본이고, 투자의 기본이다.
본 글은 2026년 5월 기준 공개된 시장 정보 및 관련 법규를 바탕으로 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 단기임대 사업 관련 법적 요건은 지역과 상황에 따라 다를 수 있으므로, 사업 시작 전 관할 구청 및 전문가 상담을 반드시 권장합니다.