[경매 마스터 시리즈 9회]
지금까지 이론 중심으로 경매의 흐름과 절차를 배워왔다면, 이번 회차부터는 실제 낙찰 사례를 통해 배운 내용을 어떻게 실전에 적용하는지 확인할 차례입니다.
이번 글에서는 서울, 경기, 지방의 주거용 부동산 경매 사례를 각각 살펴보며 입찰가 산정, 권리분석, 명도, 수익률 분석까지 전 과정을 구체적으로 분석합니다.
이 글을 통해 실제 경매 투자에서 어떤 판단과 전략이 중요한지, 어떤 리스크를 어떻게 관리했는지 실질적인 감각을 익힐 수 있습니다.
🏡 사례 ① 서울 마포구 아파트 경매 낙찰 사례
기본 정보
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물건종류: 아파트 (전용 59㎡)
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위치: 서울 마포구 ○○동 ○○아파트
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감정가: 7억 2000만 원
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낙찰가: 6억 5500만 원
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최저입찰가: 5억 7600만 원 (2회차)
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입찰자 수: 6명
권리분석
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말소기준권리: 2020.03.10 설정 근저당권
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선순위 임차인 없음
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점유자: 전 소유자, 실제 거주 중
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매각물건명세서상 배당요구 없음
✅ 명도 난이도: 중간 (자진 퇴거 유도 가능)
명도 전략
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내용증명 발송 후 현장 방문
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이사비 150만 원 지급 조건으로 합의
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명도소송 없이 3주 만에 인도 완료
수익률 분석 (전세 투자 기준)
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전세금: 5억 8000만 원
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실투자금: 약 8000만 원 (명도비 + 취득세 포함)
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보유 중 시세: 7억 5000만 원
📌 전세끼고 매입 → 약 10% 수준 시세차익 확보 가능
🏘️ 사례 ② 경기 수원시 빌라 경매 낙찰 사례
기본 정보
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물건종류: 빌라 (다세대주택)
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위치: 경기 수원시 ○○동 ○○빌라
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감정가: 2억 1000만 원
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낙찰가: 1억 6800만 원
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최저입찰가: 1억 4700만 원
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입찰자 수: 3명
권리분석
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말소기준권리: 2019.06.18 근저당권
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후순위 임차인: 점유 중, 배당요구 X
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보증금 2000만 원 인수 위험 존재
✅ 명도 난이도: 중 (보증금 협의 필요)
명도 전략
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현장 방문 → 세입자 협상
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보증금 일부(1000만 원) 조건으로 합의
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명도비 포함 총 1800만 원 추가 비용 소요
수익률 분석 (월세 투자 기준)
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리모델링비: 500만 원
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월세 65만 원 × 12개월 = 780만 원
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실투자금: 약 9000만 원
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연 수익률: 약 8.7%
📌 소형 빌라 → 소자본 월세 투자로 적합
🏘️ 사례 ③ 지방 중소도시 아파트 경매 낙찰 사례
기본 정보
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물건종류: 아파트
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위치: 충북 청주시 ○○동 ○○아파트
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감정가: 1억 500만 원
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낙찰가: 8500만 원
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최저입찰가: 8400만 원
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입찰자 수: 1명 (단독입찰)
권리분석
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말소기준권리: 2018.11.03 근저당권
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세입자 없음 (공실)
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현황조사서: 집 비어 있음
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등기부 등본, 매각물건명세서 이상 없음
✅ 명도 난이도: 없음 (즉시 입주 가능)
리스크
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주변 시세 약세 → 단기 시세차익 어려움
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전세 수요 낮음, 월세 전략 필요
수익률 분석
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인테리어비: 1000만 원
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보증금 500만 원 + 월세 40만 원
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실투자금: 약 1억 원
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연 수익률: 약 4.5%
📌 저위험 장기 보유용 소액 경매물건
🧠 실전에서 배운 핵심 교훈
| 항목 | 핵심 포인트 |
|---|---|
| 입찰가 전략 | 감정가 대비 시세, 경쟁률 고려한 입찰가 설정 중요 |
| 권리분석 | 말소기준권리, 배당요구 여부, 점유자 상태 필수 확인 |
| 명도 | 점유자 유형별 맞춤 전략 + 협상력 중요 |
| 수익모델 | 지역에 따라 전세/월세/시세차익 전략 차별화 필요 |
| 리스크 관리 | 무조건 싸게 사는 것보다 ‘안전하게 수익 내기’가 핵심 |
📋 실전 경매 분석 체크리스트
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입찰 전 시세조사 및 낙찰가 목표 설정
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등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서 비교 검토
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점유자 유형 파악 및 명도 시나리오 구성
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수익률 계산: 실투자금 vs 월세/전세 수익
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예상 비용: 명도비, 리모델링비, 세금 포함
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낙찰 후 절차별 일정 관리
✅ 마무리: 실전은 ‘데이터 + 전략’의 싸움이다
이론만으로는 결코 얻을 수 없는 감각이 실전에는 있습니다.
하지만 무작정 뛰어들기보다, 데이터를 기반으로 한 ‘전략적 접근’이 수익을 결정합니다.
위 사례들을 통해 여러분의 경매 감각이 한층 더 성장하셨기를 바랍니다.
다음 회차에서는 상가·토지 경매의 실전 사례 분석을 통해 주거용과 어떻게 다른지 집중 탐구하겠습니다.