등기부등본 실전 분석: 갑구, 을구, 근저당권, 전세권, 임차권 완전 해석

[경매 마스터 시리즈 5회]

경매를 배우다 보면 누구나 처음 맞닥뜨리는 문서가 있습니다.
바로 등기부등본입니다.
이 문서를 제대로 해석할 수 있어야만 권리 분석의 기초가 탄탄해지고, 낙찰 후 불필요한 손실을 막을 수 있습니다.

이번 글에서는 경매 실전에서 가장 많이 사용되는 등기부등본 해석법을 케이스별로 정리하고, 특히 경매에서 주의 깊게 봐야 할 갑구, 을구, 근저당권, 전세권, 임차권 등을 완벽히 이해할 수 있도록 도와드립니다.

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📌 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 이력서입니다.
소유권이 어떻게 바뀌었고, 어떤 권리가 설정되어 있으며, 현재 누가 어떤 권리를 갖고 있는지를 한눈에 확인할 수 있는 법적 문서입니다.

경매에서는 이 등기부등본을 통해 권리의 순서와 성격, 말소기준권리의 위치, 선순위 임차인의 존재 여부 등을 파악하게 됩니다.

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📂 등기부등본의 기본 구성

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

1. 표제부

• 부동산의 기본 정보를 담고 있음

• 예: 대지면적, 구조, 주소, 지목, 용도지역 등

2. 갑구 (소유권에 관한 사항)

• 부동산의 소유자 변동 내역

• 소유권 이전, 상속, 가압류, 가처분 등도 표시됨

3. 을구 (소유권 외 권리에 관한 사항)

• 담보권(근저당권, 전세권, 임차권 등) 관련 정보

• 권리 순서와 말소 기준을 확인하는 핵심 영역

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📌 갑구 완전 해석법

갑구는 소유권의 이력을 보여줍니다.

주요 체크포인트:

• 현재 소유자와 이전 소유자 확인

• 가압류, 가처분 여부 (후순위일 경우 말소 가능성 있음)

• 압류나 가압류는 말소기준권리가 아니므로 주의 필요

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📌 을구 완전 해석법

을구는 경매 권리 분석의 핵심입니다.
근저당권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 모든 권리가 여기에 기록됩니다.

예시:

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🔍 근저당권, 전세권, 임차권 구분법

1. 근저당권

• 채권자가 대출을 담보로 설정한 권리

• 가장 먼저 등기된 근저당권이 보통 말소기준권리가 됨

• 설정 금액은 실제 대출금보다 큰 경우도 많음

📌 핵심: 말소기준권리로써 후순위 권리의 말소 여부 결정

2. 전세권

• 일정 보증금을 내고 부동산을 사용하는 권리

• 등기된 전세권은 강력한 권리로, 말소기준권리보다 선순위일 경우 낙찰자가 인수해야 함

• 전입 + 점유 + 확정일자 여부도 중요

3. 임차권

• 일반 임대차 계약으로 인한 권리

• 확정일자 받은 임차권은 배당요구 여부에 따라 보증금 인수 여부 결정

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🧠 실전 예제 분석

등기부등본(을구) 예:

1. 2019.10.01 – 근저당권 설정 (우리은행)

2. 2020.02.15 – 전세권 설정 (김임차인)

3. 2021.05.05 – 임차권 등기 (박임차인)

👉 이 경우:

• 말소기준권리 = 1번 근저당권

• 2번 전세권은 선순위 → 낙찰자가 인수 가능성 높음

• 3번 임차권은 후순위 → 배당요구 여부에 따라 말소 or 인수

🔍 매각물건명세서에서 배당요구 여부 꼭 확인

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🧾 등기부등본 보는 순서 요약

1. 표제부 확인: 주소, 용도지역, 지목 등

2. 갑구 확인: 현재 소유자, 가압류, 압류 여부

3. 을구 확인: 근저당권 → 전세권 → 임차권 순서 파악

4. 말소기준권리 결정: 가장 먼저 설정된 담보권

5. 선·후순위 구분: 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수 가능성

6. 배당요구 여부 확인: 매각물건명세서에서 확인

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🛠️ 자주 보는 등기 용어 정리

• 말소기준권리: 경매를 통해 말소 여부를 판단하는 기준권리

• 선순위: 말소기준권리보다 앞선 권리

• 후순위: 말소기준권리 이후 등기된 권리

• 임차권 등기: 임차인의 권리를 등기로 남긴 것

• 대항력: 임차인이 점유 + 전입했을 때 가지는 권리

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📋 권리 분석 체크리스트 (등기부등본 기준)

• 말소기준권리 정확히 파악

• 선순위 권리 존재 여부 확인

• 임차권·전세권의 전입일, 확정일자, 점유 여부 확인

• 매각물건명세서와 비교하여 배당요구 상태 확인

• 후순위 권리는 소멸 가능성 높음

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✅ 마무리: 등기부등본은 경매의 설계도다

등기부등본을 읽을 수 있다는 것은 단순한 정보 해독을 넘어서, 경매물건의 권리 구조를 설계도처럼 파악하는 능력입니다.
이 능력이 쌓이면 쌓일수록, 안전하게 경매를 진행하고 수익률 높은 물건을 선별할 수 있는 실력이 따라옵니다.

다음 회차에서는 명도(점유자 퇴거) 절차와 리스크 대응 전략을 구체적으로 살펴보겠습니다. 실제로 낙찰 받은 후 겪게 될 현실적인 문제들을 미리 대비해보세요.

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🔗 참고 링크

• 대법원 인터넷 등기소 

• 대법원 경매정보 

• 대한법률구조공단 – 전세권과 임차권의 차이